Kleingarten und Baugenehmigung
Im Zeitalter der Fertiglauben ist der Aufbau einer Gartenlaube meist nur noch eine Sache von wenigen Stunden. Doch - was ist rechtlich zu beachten ehe man die Laube kauft bzw. mit dem Aufbau beginnt?
Erstens muss die Errichtung von Gartenlauben in der Kleingartenanlage öffentlich - rechtlich zulässig sein. Das ist stets dann der Fall, wenn die Anlage auf der Grundlage eines vom örtlichen Rat genehmigten Dokuments, z.B. eines Gestaltungsplanes für die Anlage bzw. von entsprechenden Bauzustimmungen, errichtet wurde oder wenn für die Kleingartenanlage in einem Bebauungsplan die Festsetzung "Dauerkleingartenanlage" getroffen wurde. Die Ausweisung "Grünfläche/Dauerkleingärten" im Flächennutzungsplan weist auf die Zulässigkeit der Errichtung von Gartenlauben insbes. im Außenbereich hin, weil hierdurch betont wird, dass der Errichtung von der kleingärtnerischen Nutzung dienenden baulichen Anlage keine öffentlichen Belange entgegen stehen.
Zweitens bezieht sich die Genehmigungsfreiheit für Gartenlauben gemäß § 63 a Abs. 1 g Bauordnung nur auf solche in Dauerkleingartenanlagen nach dem BKleingG. das betrifft jedoch nur wenige Anlagen in Sachsen Anhalt. Da dies jedoch in den Gemeinden unterschiedlich gehandelt wird, muss man sich entsprechend sachkundig machen.
Drittens ist eine Laube rechtswidrig, wenn sie oder ihre Errichtung gegen Baurecht, öffentlich - rechtliche Vorschriften und gegen vertragliche Vereinbarungen, z.B. im Unterpachtvertrag oder in der Kleingartenordnung, verstößt.
Viertens ist eine Gartenlaube sachenrechtlich gesehen eine private bauliche Anlage auf fremden (gepachteten) Boden, also ein Scheinbestandteil gemäß § 95 BGB. Sie ist demzufolge auf der Pachtfläche nur solange zulässig, wie diese als Kleingarten genutzt wird. Sie ist deshalb grundsätzlich mit Beendigung der kleingärtnerischen Nutzung wieder zu beseitigen. Dabei spielt keine Rolle, wer sie errichtet hat.
Fünftens regelt die Vorschrift des § 3 Abs. 2 BKleingG lediglich die Zulässigkeit von Lauben in Kleingartenanlagen, soweit nicht das Baurecht (insbes. §§ 29 - 36 BauGB) engere Zulässigkeitsvoraussetzungen stellt. Daraus kann noch kein Recht auf die Errichtung ohne Zustimmung abgeleitet werden.
Sechstens enthalten sowohl der Unterpachtvertrag als auch die als auch die als sein bestandteil geltende Kleingartenordnung verbindliche Regelungen für die Größe, Fundamentierung und Ausführung der Laube. Oftmals ist in der Kleingartenordnung auch das Zustimmungsverfahren für deren Errichtung festgelegt.
Siebentens steht eine Gartenlaube stets im Eigentum des Gartennutzers. Er hat sie selbst (meist nach seinen Vorstellungen im Rahmen des Zulässigen) errichtet oder von seinem Pachtvorgänger erworben. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der garten am Ende der Nutzungszeit durch den Pächter, von seinem Eigentum beräumt, an den Pachtvertragspartner zurückzugeben ist. Es besteht kein Rechtsanspruch darauf, dass man die Laube an einen Pachtnachfolger weitergeben kann, dies ist eine zulässige Ausnahme.
Achtens ist der Zwischpächter (in der Regel der Verband) aus seinem Vertrag mit dem Landeigentümer (Verpächter) und aus dem BKleingG sowie der Kleingartenordnung verpflichtet, die zulässige Nutzung (kleingärtnerische Nutzung) gegenüber dem Verpächter zu garantieren. Außerdem haben Verband und Verein eine Treuepflicht gegenüber den vertragstreuen Kleingärtnern, ihnen jederzeit die ungehinderte Gartennutzung zu gewährleisten, Deswegen müssen sie gegen Fehlnutzungen und Verstöße einschreiten.
Aus all diesen Gründen ist der Zwischenpächter berechtigt, Vorkehrungen zu treffen, dass u.a. Verstöße gegen geltende Bestimmungen beim Laubenbau und -umbau nicht mehr zugelassen und bisherige wieder beseitigt werden.
Im Unterpachtvertrag ist vereinbart, dass sich die Errichtung von Baulichkeiten nach dem BKleingG richtet,
insbes. das Einholen der Baugenehmigung und das Erteilen der Bauzustimmung durch den Vorstand des Vereins.
Die gegenwärtige geübte Praxis zeigt jedoch, dass sich für die Errichtung von baulichen Anlagen, insbes. von Gartenlauben und der Veränderung, eindeutigere Regelungen erforderlich machen.
Für den Bauwilligen
heißt das:
- 1. sich beim verein erkundigen, ob ein Laubenbau überhaupt und auch in der gewünschten Art und Weise zulässig ist,
- 2. sich nach den im Verein für den Bau geltenden Bestimmungen (insbe. auch den in Unterpachtvertrag und Kleingartenordnung fixierten) richten,
- 3. sich nunmehr für den möglichen Laubentyp entscheiden,
- 4. einen Antrag auf Bauzustimmung beim Vereinsvorstand einreichen, der mindestens Größ, Ausführung, Fundamentgestaltung und Standort der Laube sowie den Beginn der Errichtung beinhalten muss,
- 5. wenn erforderlich, mit dem vom Vorstand befürworteten Antrag beim zuständigen Amt die Baugenehmigung einholen und in diesem fall diese danach dem Vereinsvorstand vorlegen,
- 6. erst nach Vorliegen der Bauzustimmung die Laubenbestellung auslösen,
- 7. Fundament und fertige Laube durch den Vereinsvorstand abnehmen lassen.
Mit einem solchen Vorgehen ist es möglich, mehr Rechtssicherheit beim Bauen zu schaffen, sowohl für den Vorstand als auch für den Bauwilligen. Das Kaufen der Gartenlaube, nachdem die Bauzustimmung erteilt wurde, spart Geld und Ärger.
Quelle: Dr. Rudolf Trepte
