Weitergabe & Wertermittlung

Ein Kleingärtnerverein fragte an, ob er einen weiteren Partner in den Unterpachtvertrag aufnehmen kann. Das ist zwar möglich, aber nicht immer sinnvoll.

Generell gilt, dass ein Unterpachtvertrag nur mit einem Vereinsmitglied abgeschlossen werden darf; ein Nichtmitglied kann weder Einzel- noch Mitpächter werden.

Während bei Ehepaaren und bei eingetragenen Lebenspartnerschaften gemäß LPartG die Aufnahme beider Partner in den Vertrag eine Form der Gleichberechtigung und Gleichbehandlung ist und ein Wirksamwerden des Vorstandes als Schiedsrichter bei einer Scheidung kaum erforderlich wird, ist dies bei nicht eingetragenen Lebensgemeinschaften anders, da diese mehr oder minder losen Bindungen problemlos wieder beendet werden können.

Deswegen ist jedem Vorstand angeraten, den Unterpachtvertrag nicht mit mehreren Personen abzuschließen.

Bei Ehepaaren und eingetragenen Lebenspartnern gibt § 12 Abs.2 BKleingG sowieso die Möglichkeit, dass der Pachtvertrag mit dem überlebenden Partner fortgesetzt werden kann. Er muss also den Garten nicht verlieren, auch wenn er nicht mit im Pachtvertrag steht.

Bei einer nicht eheähnlichen, mehr oder minder losen Gemeinschaft kann jedoch der Vorstand bei deren Beendigung in eine Schlichterrolle gedrängt werden, wenn beide Personen Vertragspartner sind. Er soll dann klären, worüber sich die Partner schon während ihres Zusammenlebens nicht einig wurden – bis hin zur Aufteilung des ermittelten Wertes der Gartenbestandteile (was bei einer Ehescheidung aber Verfahrensbestandteil ist).

Auch die Beendigung des Unterpachtvertrages wird nicht einfach, wenn sich beide Partner nicht einig sind, denn bei einer Kündigung müssen immer diejenigen unterschreiben, die als Pächter im Unterpachtvertrag eingetragen sind.

Quelle: Dr. Rudolf Trepte

Eine Wertermittlung bei eigener Gartenaufgabe war im Kleingartenwesen schon immer verbindlich. Das kleingärtnerische Anliegen konnte nur auf fremdem Grund und Boden (Pachtland) verwirklicht werden. Infolge dieses Nutzungsrechtes durfte der Kleingärtner im Rahmen des jeweils Zulässigen die gepachtete Parzelle bepflanzen und bebauen. Diese Nutzung sollte sozialverträglich sein – und das nicht nur bezüglich der Pachthöhe. Deshalb wurden Regularien (anfangs vereins-, später verbandsintern) geschaffen, die auf eine vollständig beräumte Rückgabe der Fläche bei eigener Kündigung verzichteten und es ermöglichten, die jeweils zulässige Bebauung und Bepflanzung an einen Pachtnachfolger zu verkaufen. Und das zu sozialverträglichen („angemessenen“) Preisen.
Diese Regularien beinhalteten hauptsächlich

^ den Umgang mit den von dem Kleingärtner in die Parzelle eingebrachten bzw. vom Vorgänger übernommenen baulichen Anlagen und Anpflanzungen bei eigener Kündigung oder Kündigung wegen Pflichtverletzungen;
^ die Ermittlung eines realistischen („angemessenen“) Preises nach einheitlichen Richtsätzen und Formblättern für das auf der Parzelle verbleibende Eigentum, der stets als Höchstpreis galt;
^ die Regulierung von Verstößen gegen die zulässige Nutzung und die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes durch den weichenden Pächter spätestens mit der Gartenrückgabe;
^ die Sicherung der Funktion des Vereins als Vermittler und Kontrollinstanz beim Pächterwechsel und der Eigentumsübertragung an einen Pachtnachfolger.

Diese Regularien fanden und finden ihren Niederschlag im Unterpachtvertrag und in den jeweils gültigen Wertermittlungsrichtlinien. Die Wertermittlung diente und dient also nicht primär der Feststellung des Wertes der Bepflanzung und Bebauung. Sie war immer zuerst eine Zustandsermittlung zur kleingärtnerischen Nutzung der Parzelle. Durch sie werden Aussagen getroffen, die dem abgebenden Pächter bescheinigen, die Parzelle in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben zu haben.
Die Wertermittlung kann den Verein auch davor schützen, keine verkommene Parzelle übernehmen zu müssen, und sie gewährleistet, dass der Nachpächter eine den kleingärtnerischen Richtlinien entsprechende Parzelle ohne Altlasten übernehmen kann. Die Wertermittlung übte und übt gewissermaßen eine Schutzfunktion für den abgebenden und übernehmenden Gartennutzer sowie für den Verein vor einer Infragestellung des Anliegens des Kleingartenwesens aus. Da die Wertermittlung bei Gartenabgabe verbindlich und im Sinne der zu berücksichtigenden Regularien von großer Bedeutung für den weichenden Nutzungsberechtigten ist, hatte dieser schon immer deren Kosten zu tragen. Dabei spielte keine Rolle, ob die Durchführung der Wertermittlung durch den Kreisverband angeordnet wurde (ab 1956) oder durch den weichenden Nutzer beantragt werden musste (seit 1985).
Der dabei festgestellte Wert der Bepflanzung und Bebauung (der nach wie vor einen Höchstpreis darstellt) wird mittlerweile beim Pächterwechsel kaum noch realisiert. Bedeutsamer ist die Wertermittlung für die Rechtssicherheit im Kleingartenwesen sowohl für den weichenden und für den übernehmenden Pächter, aber auch für Verein und Verband. Deshalb kann sie keine freiwillige Angelegenheit sein – wenn wir auf sie verzichten würden, geben wir uns ein wichtiges Mittel zur Durchsetzung eines einheitlichen Handelns aus der Hand.

Quelle: Dr. Rudolf Trepte

Aus einer Kündigung ergibt sich kein Rechtsanspruch und auch kein Mitspracherecht bezüglich des weiteren Umgangs mit der Parzelle. Jede Neuvergabe ist stets Aufgabe des Zwischenpächters, der den Vereinsvorstand dazu bevollmächtigen kann, auch wenn der Gartenfreund im eigenen Interesse dabei mitwirkt, einen Pachtnachfolger zu finden, der seine auf der Parzelle befindlichen Anpflanzungen, Baulichkeiten und baulichen Anlagen (sein Eigentum) übernehmen möchte.
Dem Verband und dem Verein allein obliegt die Entscheidung, ob die Parzelle wieder vergeben oder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann, soll oder muss. Eine Weitergabe des Gartens an den Nachpächter ohne vorherige Rückgabe an den Vorstand ist nicht zulässig. Sie ist eine Nötigung. Der Verpächter „Kleingärtnerverband“ und in dessen Vollmacht der Verein muss dieser widersprechen, weil die Gartenübergabe/Gartenübernahme ohne die ein Nutzungsrecht begründende Rechtsgrundlage Unterpachtvertrag erfolgte. Der weichende Pächter kann nur über sein Eigentum verfügen, aber er hat kein Verfügungsrecht über den Boden.
Auch wenn der selbst gesuchte „Pachtnachfolger“ schon gekauft hat und – egal, aus welchen Gründen – ein Unterpachtvertrag nicht zustande kommt, muss der Käufer sämtliche erworbenen Gartenbestandteile entfernen und darf die Parzelle nicht als „Standplatz“ für sein neu erworbenes Eigentum benutzen. Der aufgebende Kleingärtner wird gegenüber dem Verein schadensersatzpflichtig, denn er hat gröblich seine Pflichten aus § 11 Unterpachtvertrag verletzt. Folgen solch einer „illegalen Weitergabe“ sind:

^ Der Verein hat keine Möglichkeit, vor der Gartenübernahme mit dem Pachtnachfolger zu klären, was von ihm als Kleingärtner erwartet wird.
^ Es werden Gartenbestandteile weitergegeben, die – weil nicht zulässig – unbedingt vom weichenden Pächter hätten entfernt werden müssen.
^ Der Erwerber könnte für das von ihm Übernommene einen Bestandsschutz ableiten, weil er es bezahlt hat.
^ Es besteht die Gefahr, dass der neue Nutzer gar nicht daran denkt, sich in die Gartengemeinschaft einzugliedern, einen Unterpachtvertrag abzuschließen und die Kleingartenordnung einzuhalten; der Ärger im Verein ist vorprogrammiert.

Der Verein ist nicht verpflichtet, mit dem gutgläubigen Erwerber einen Unterpachtvertrag abzuschließen. Bei einer solchen „illegalen“ Besitzübertragung steht dem Verein das Recht zu, die unberechtigt weitergegebene Parzelle vom vorherigen Nutzer herauszuverlangen (§ 546 (1) BGB), denn nur mit diesem hatte er einen Nutzungsvertrag. Er kann das aber auch vom unberechtigten Besitzer tun (§ 546 (2) BGB). Er muss dies notfalls einklagen. Wie der aufgebende Pächter mit seinem Käufer klar kommt, ist ausschließlich dessen Privatangelegenheit.

Quelle: Dr. Rudolf Trepte