Kündigung & Gartenaufgabe

Darf der Vorstand die beräumte Herausgabe des Gartens fordern, wenn man aus Altersgründen den Garten aufgeben muss?
Ja – er darf das!
Eine von Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen beräumte Herausgabe der Parzelle bei eigener Kündigung war im Kleingartenwesen noch nie ausgeschlossen. Nach der Kündigungsschutzanordnung von 1956 hatte der Vorstand zwar ein Recht, deren Belassen auf der Parzelle zu verlangen, er konnte aber auch auf dieses Recht verzichten, sodass keine Entschädigungssumme entstand.
Nach dem ZGB der DDR (1976) war der Gartenfreund bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses auf Verlangen des Vorstandes verpflichtet, die von ihm errichteten Gebäude, Anlagen und Anpflanzungen, die zur weiteren kleingärtnerischen Nutzung erforderlich sind, auf der Parzelle zu belassen. Davon konnte der Vorstand aber auch absehen.
Wie ist es aber, wenn die Laube mit Billigung des Vorstandes bereits vom Vorgänger übernommen wurde?
Die Laube ist zwar ein zulässiger Bestandteil eines Kleingartens. Aber sowohl nach BGB (§ 95) als auch nach ZGB der DDR (§ 296) gehört sie nicht zur Pachtsache (juristisch ist sie Scheinbestandteil des Bodens), sondern steht – wie auch die Anpflanzungen und übrigen Einrichtungen – stets im Eigentum des jeweiligen Pächters. Wäre das nicht so, dann könnte sie von der Wertermittlung nicht erfasst und vom bisherigen Nutzer auch nicht an einen Pachtnachfolger verkauft werden. Billigung der Laube durch den Vorstand bedeutet lediglich, dass sie zulässig ist. Das heißt aber noch nicht, dass sie bei der Gartenaufgabe stehen bleiben darf.
Mit der Übernahme vom Vorgänger, ganz gleich ob durch Schenkung oder Kauf, ist der Gartenfreund Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten geworden. Gleiches gilt für sämtliche übernommene übrige Gartenbestandteile.
In diesem Zusammenhang unterscheidet sich der Kleingarten überhaupt nicht von einer Mietwohnung. Bei beiden ist bei Beendigung der Nutzung grundsätzlich eine vom persönlichen Eigentum beräumte Herausgabe der Miet- bzw. Pachtsache erforderlich. Ob Einbauten in der Wohnung verbleiben können, bedarf genauso der Zustimmung des Vermieters wie für das Belassen, z.B. der Laube, auf der Parzelle die Zustimmung des Verpächters (Verband bzw. in seinem Auftrag des Vereinsvorstandes) erforderlich ist. Eine solche kann stets nur dann erwartet werden, wenn eine Wiederverpachtung möglich oder vorgesehen ist.
Es ist also kein böser Wille, wenn der Vorstand die beräumte Herausgabe der Parzelle fordert. Er muss nämlich stets abwägen, was schwerer wiegt: der Nachteil für den einzelnen Kleingärtner, die Parzelle von seinem Eigentum zu beräumen, oder der Schaden für die Kleingärtnergemeinschaft, wenn sie die Kosten für die Beräumung bei nicht möglicher Weitervergabe tragen muss.
Wie auf vieles muss man sich auch auf die Gartenauf- bzw. rückgabe vorbereiten: Garten schon im Vorfeld entrümpeln, Nachnutzer suchen, Hilfe durch Kinder, Verwandtschaft und Freunde organisieren oder notfalls Geld zurücklegen, um Fremde mit der Beräumung beauftragen zu können.

Quelle: Dr. Rudolf Trepte

Nach der schriftlichen Kündigung durch den Gartenfreund verbleiben dem Vorstand meist nur etwa vier Monate, dann ist das Nutzungsverhältnis wirksam beendet. Es ist also bis dahin einiges zu tun, damit dem Verein kein Schaden entsteht.
Bei Eingang der schriftlichen Kündigung muss der Vorstand prüfen, ob sie fristgemäß eingegangen und von allen Vertragspartnern unterschrieben ist. Mit der Kündigung gilt der Auftrag auf Durchführung der Wertermittlung als gestellt. Der Vorstand beauftragt dazu die vom Verband zugelassenen Wertermittler. Mit der Kündigung sollte nachgefragt werden, ob auch die Vereinsmitgliedschaft und die abgeschlossenen Versicherungen mit gekündigt werden sollen. Zu prüfen ist auch, ob noch Verbindlichkeiten gegenüber dem Verein bestehen.
Der Vorstand muss auch die Gartenrücknahme vorbereiten. Dazu gehören eine Gartenbegehung und das Feststellen der Ordnungsmäßigkeit der Bebauung, der Garteneinrichtungen und der Bepflanzung. Dabei sind auch alle Dinge aufzulisten, die bei der Wertermittlung nicht zu bewerten und durch den abgebenden Nutzer zu entfernen oder zu verändern sind. Im Ergebnis sind dem weichenden Pächter rechtzeitig Auflagen mit konkreter Terminstellung zu erteilen. Auch die Wertermittlung ist vom Vorstand zu organisieren. Diese dient nicht nur der Feststellung des Zeitwertes der Gartenbebauung, -bepflanzung und -einrichtung, sondern ist auch gewissermaßen eine Bestätigung der ordnungsgemäßen Gartennutzung und der Einhaltung der Forderungen der Kleingartenordnung durch den Gartenfreund. Der Vorstand übergibt den Wertermittlern eine Aufstellung der nicht zu bewertenden und zu entfernenden Gartenbestandteile sowie über die zu berücksichtigenden Gemeinschaftsanteile.
Vor der Gartenrückgabe sind mit dem Gartenfreund die Übernahmemodalitäten abzusprechen. Es ist die Erfüllung der ausgesprochenen Auflagen zu kontrollieren. Es sind auch die Beräumung und Herrichtung der Parzelle zu klären, wenn sie der Gartenfreund nicht selbst durchführen kann (z.B. gemeinsam mit dem Neupächter). Ist der Garten nicht beräumt, kann die Rücknahme aber nicht abgelehnt werden. Vorhandene Mängel sind im Rücknahmeprotokoll festzuhalten und der weichende Pächter ist unverzüglich (aufgrund der nur sechsmonatigen Verjährungsdauer) schriftlich mit konkreter Aufgaben- und Terminstellung zur Beseitigung aufzufordern bei Androhung der Durchführung der Arbeiten auf seine Kosten. Die Probleme bei unterbleibender Rückgabe der Parzelle und bei fehlendem Pachtnachfolger werden in einem gesonderten Beitrag abgehandelt.

Quelle: Dr. Rudolf Trepte

Bei eigener Gartenkündigung ist oftmals für die Parzelle kein Pachtnachfolger vorhanden; und oftmals wird trotz intensiven Bemühens durch Vorstand und weichenden Pächter kein Nachfolger gefunden.

Der Vorstand bzw. Zwischenpächter steht vor dem Risiko des weiteren Umgangs mit der freiwerdenden Parzelle: Soll weitsichtig eine Wiederverpachtung angestrebt oder sie nicht mehr vergeben und umgenutzt werden? Dieses Problem muss er im Interesse der Kleingärtnergemeinschaft lösen.

Nur der Zwischenpächter bzw. der Vorstand kann über die weitere Nutzung der Parzelle verfügen. Der weichende Gartenfreund hat keinen Anspruch gegenüber dem Verpächter, dass dieser die Parzelle wieder als Kleingarten vergeben wird. Bei eigener Kündigung hat der Kleingärtner mit seinem Eigentum an Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen zwei Risiken: Einerseits, dass er einen Pachtnachfolger hat, der ihm aber nicht den ermittelten Wert erstattet. Andererseits, dass er niemanden findet, der die Parzelle übernimmt und ihm sein Eigentum abkauft. Zugleich muss er aber die Parzelle dem Verpächter zurückgeben, und dieser hat wiederum kein Interesse daran, sie mit Bebauung und Bepflanzung zu übernehmen, wenn es keinen Pachtnachfolger gibt.

Damit steht die Frage nach einer Rückgabe der Parzelle, die vom Eigentum des Kleingärtners beräumt ist. Kann man noch auf einen Nachpächter hoffen, ist zwar das Pachtverhältnis erloschen, aber durch eine auf maximal zwei Jahre befristete Vereinbarung zwischen Vorstand und Altpächter kann sich dieser gegen Zahlung einer Verwaltungspauschale und Zusicherung einer Minimalpflege ein vorläufiges Bleiberecht für sein Eigentum auf der Parzelle sichern, bis der Nachpächter die Parzelle übernimmt. Findet sich im vereinbarten Zeitraum dennoch kein Nachpächter, endet die Vereinbarung ohne weitere Kündigung, und die Parzelle ist an den Vorstand herauszugeben.

Bezüglich der Forderung nach einer beräumten Rückgabe der Parzelle muss man abwägen zwischen dem Nachteil, den der Gartenfreund erleidet, weil er sein gesamtes Eigentum von der Parzelle entfernen muss, und dem Nachteil für die Kleingärtnergemeinschaft, wenn sie die Kosten für die Beräumung bei einer nicht möglichen Weitervergabe der Parzelle zu tragen hat. Besteht also keine Aussicht auf Wiedervergabe als Kleingarten, kann der Vorstand bzw. der Zwischenpächter die Parzelle vollständig beräumt zurückverlangen; eine Wertermittlung entfällt. Diese Forderung kann auch dann gestellt werden, wenn der weichende Pächter sich weigert, sein Eigentum auf einen Pachtnachfolger zu übertragen.

Dieses Herangehen hat seine rechtliche Grundlage in § 4 Abs. 1 BKleingG und in § 581 Abs. 2 BGB. Im Mietrecht entsteht auch kein Bleiberecht für die Ausstattung der Räume beim Auszug oder dadurch, dass der Nachmieter die Einrichtungsgegenstände vom Vormieter mit Billigung des Hauseigentümers gekauft hat.

Quelle: Dr. Rudolf Trepte

Muss man die Gartennutzung aufgeben, entstehen viele Fragen. Das BKleingG enthält keine Regelungen bei eigener Kündigung, denn diese richtet sich nach den Vereinbarungen im Unterpachtvertrag oder nach den allgemeinen Regelungen des BGB.

Worauf kommt es bei der eigenen Kündigung an?

Man muss sich den Unterpachtvertrag genau ansehen, denn es gilt die vereinbarte Kündigungsfrist oder, falls nichts vereinbart ist, § 584 BGB, wonach die Kündigung nur zum Schluss des Pachtjahres mit einer 6Monatsfrist möglich ist. Der neue Unterpachtvertrag fordert, dem Vorstand die Kündigung bis 3. Werktag Juli zum 30.11. d.J. zuzustellen. § 7 BKleingG fordert die Schriftform der Kündigung und deren rechtzeitige (und nachweisbare) Zustellung.

Empfehlenswert ist, die Kündigungsabsicht vorausschauend mit dem Vorstand zu beraten, insbesondere wegen des weiteren Umgangs mit dem Garten (Weitervergabe möglich oder nicht; Rückgabezustand des Gartens; noch zu tätigende Aufwendungen).

Man beachte, dass der Garten auch auf die Rückgabe vorbereitet werden muss (Entfernen alter, abgängiger sowie nicht zulässiger Gehölze; ggf. Instandhaltungsarbeiten an der Laube wegen günstigerer Bewertung; nichts ansammeln, was zu entsorgen ist usw.).

Bei Eigenkündigung entsteht kein Anspruch auf eine Entschädigung. Als Pächter ist man Eigentümer von Bebauung und Bepflanzung und hat ein Wegnahmerecht von sechs Monaten (§§ 581 Abs. 2; 539 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BKleingG), das in eine Wegnahmepflicht übergeht, wenn sich kein Pachtnachfolger findet, der das Eigentum übernimmt.

Bei Abgabe des Gartens ist eine Wertermittlung verbindlich, die nicht nur eine Feststellung über einen realen Verkaufspreis an einen Pachtnachfolger beinhaltet, sondern hauptsächlich einer Zustandskontrolle bezüglich der kleingärtnerischen Nutzung und Nutzbarkeit der Parzelle dient. Nicht bewertet werden Anlagen und Anpflanzungen, die den Vorgaben einer kleingärtnerischen Nutzung nach BKleingG und Kleingartenordnung widersprechen.

Wichtig:

Die Neuvergabe des Gartens ist ausschließlich Sache des Vorstandes. Hat man einen Nachfolger, entscheidet nur der Vorstand, ob und ggf. mit welchen Auflagen er einen Unterpachtvertrag bekommt. Jeder Gartenfreund ist gut beraten, bei Gartenabgabe diesen Anregungen zu folgen.

Quelle: Dr. Rudolf Trepte